Botta, prorogati permessi scaduti da mesi
Gli alloggi sociali ridotti da 33 a 18
Il fallimento del Piano Botta è sotto gli occhi di tutti. A sette anni dall’apertura del cantiere nessun palazzo è stato ultimato, nessun alloggio venduto. Le previsioni del Piano erano sbagliate. La decadenza dei permessi di costruire (per legge hanno validità massima di sei anni) poteva essere un’occasione di ripensare la pianificazione dell’area. Questo pareva anche l’intento del nuovo sindaco Cristina Ponzanelli. Ma il 4 luglio, una settimana dopo il suo insediamento, il dirigente dell’area tecnica Stefano Mugnaini ha prorogato tutti i permessi concessi alle Coop genovesi nel 2011, anche se richiesti fuori dai termini.
Uno scheletro di cemento armato simbolo del fallimento del Piano Botta
Ad avviso del Comitato Sarzana, che botta! trattasi di un atto illegittimo. Nell’analisi dell’avvocato Andrea Forcieri, vicepresidente del Comitato, che di seguito pubblichiamo, argomentiamo la nostra posizione, estendendo l’esame anche alla questione degli alloggi sociali, finanziati con denari pubblici. Mugnaini infatti non si è limitato a prorogare i permessi. Ha ridotto, motu proprio, gli alloggi sociali previsti dal cofinanziamento regionale da 33 a 18. In base alla convenzione che assicurava alle Cooperative un finanziamento regionale di un milione e 150 mila euro gli alloggi dovevano essere 33 e avrebbero dovuto essere consegnati il 31 maggio 2014. Mugnaini ha fissato la nuova scadenza al 2020, come per le concessioni.
Con quali poteri e coperture agisce Mugnaini? Una domanda che attende risposta dalla nuova sindaca Ponzanelli, estranea all’operazione, e, soprattutto, dalla Regione.
Andrea Forcieri
Pubblichiamo l’ analisi di Andrea Forcieri.
“Il problema della proroga delle autorizzazioni a costruire.
Per poter ripensare utilmente una via di uscita alla mancata realizzazione del progetto Botta è opportuna anche una riflessione su alcuni aspetti sulla cura del progetto da parte degli uffici amministrativi comunali.
Vi è oggi la necessità di ovviare al fallimento del progetto Botta, dovuto al fatto che è del tutto mancata l’individuazione delle esigenze concrete della città e la programmazione organica del suo sviluppo urbanistico che non può che passare attraverso il recupero dell’esistente (vecchio mercato), la dotazione di organicità lo sviluppo viario e dei parcheggi della zona e soprattutto una riduzione consistente delle volumetrie dei palazzi di via Muccini.
Occorre quindi individuare uno strumento attraverso il quale ottenere un ridimensionamento delle volumetrie del progetto su via Muccini anche se in precedenza sono stati richiesti e rilasciati ai privati costruttori i titoli edilizi (le autorizzazioni) per la realizzazione di tutti i palazzi su entrambi i fronti della strada.
In rosso i palazzi realizzati. In blu quelli previsti dal Piano, dei quali sono prorogate le concessioni
Lo strumento ci viene offerto semplicemente da una corretta applicazione delle normative in materia che consiste nel pretendere il rispetto dei termini per la realizzazione degli edifici. La legge infatti prevede che se un soggetto non è riuscito a costruire nel termine assegnato l’edificio progettato (ed il limite temporale è previsto proprio per permettere che le regole urbanistiche del territorio possano essere utilmente mutate ed adattate alle nuove esigenze) la sua autorizzazione decade. Ciò significa che tale soggetto dovrà ripetere il percorso necessario per ottenere delle nuove concessioni e nel caso siano mutati i presupposti allora potranno anche essere negate ovvero rilasciate a diverse condizioni.
Certo questo percorso, che è evidentemente politico per quanto riguarda una nuova pianificazione (scelta se mantenere le medesime condizioni e quindi consentire di continuare o meno nel completamento degli edifici privati), è possibile soltanto se le autorizzazioni non sono più valide poiché in costanza di concessioni ancora valide ed attuali alcun mutamento non è possibile.
Nel caso di Sarzana questo pare sia impedito dalle posizioni assunte dagli uffici amministrativi preposti al rilascio delle concessioni che hanno consentito, a nostro parere illegittimamente, proroghe ad autorizzazioni in realtà già decadute. Vediamo.
1) I lavori per la realizzazione degli edifici su via Muccini sono formalmente iniziati in data 25/7/2011 (indicata nell’originale
L’originario cartello di cantiere (foto scattata il 16 febbraio 2012)
cartello di cantiere). Il permesso di costruire n. 31/2011 pertanto sarebbe scaduto, secondo quanto prevede il T.U. dell’edilizia, tre anni dopo, a luglio 2014.
2) Nelle more la L. 98del 2013 ha prorogato “di diritto” di tre anni la scadenza della autorizzazioni edilizie in corso di realizzazione. Quindi la scadenza è slittata al luglio 2017.
3) Entro tale data gli edifici non sono stati ultimati e, salva diversa indicazione, non risulta sia stata concessa un proroga (naturalmente è stata chiesta tutta la documentazione agli uffici e tra gli atti non esisteva alcuna precedente proroga).
L’autorizzazione a costruire è quindi decaduta di diritto in data 25 luglio 2017 e nessuna proroga avrebbe mai potuto essere concessa successivamente visto che, ovviamente, una proroga della scadenza può essere concessa per un atto che non sia ancora scaduto altrimenti non si tratta di proroga ma semmai di rinnovo. Così recita la norma del testo unico edilizia: “Decorsi tali termini (tre anni) il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga puo’ essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in piu’ esercizi finanziari “.
4) In data 4 luglio 2018 (una settimana dopo l’insediamento della nuova giunta Ponzanelli) gli uffici preposti hanno invece rilasciato alle cooperative proprietarie una proroga dell’autorizzazione iniziale, mentre avrebbero dovuto semmai, una volta preso atto che gli edifici non erano stati completati nei termini, fermare i lavori e invitare la proprietà a chiedere il rinnovo dell’autorizzazione.
Allo stato ci troviamo di fronte ad autorizzazioni vigenti (seppure illegittime) sulle quali una nuova previsione (riduttiva) di assetto urbanistico non potrebbe incidere. Occorrerà pertanto in primo luogo, prima di ripensare l’Area di via Muccini, ripristinare la legalità, dichiarare decadute le concessioni e sospendere i lavori in assenza di valida concessione.
Il problema dei 33 appartamenti a canone sostenibile.
La confusione degli uffici tecnici del comune di Sarzana non si limita alla nozione del diverso significato dei concetti di proroga e di rinnovazione dell’autorizzazione.
All’interno della proroga all’autorizzazione edilizia compare inaspettatamente anche la prescrizione che il privato provveda a realizzare negli edifici lato nord di via Muccini 18 alloggi a canone agevolato secondo una convenzione stipulata tra il comune e le cooperative in data 1° febbraio 2011 che prevedeva però la consegna di ben 33 alloggi e non 18. In tal modo anche per tale motivo sarebbe stata concessa tale proroga.
Per capire meglio la questione è opportuno fare un passo indietro.
Nell’ambito della realizzazione delle costruzioni su via Muccini le cooperative hanno ottenuto un finanziamento di 1.150,000 circa euro (di cui ne avrebbero incassati già 920.000,00 circa) per la realizzazione di 33 alloggi, che avrebbero dovuto concedere in locazione per 25 anni ad un canone calmierato, restandone proprietari. Anche tale accordo prevedeva un termine per finire gli alloggi fissato in 900 giorni dal rilascio della concessione. Non a caso la data di fine lavori sul cartello di cantiere è indicata nel 31 maggio 2014.
Se le proroghe non vengono annullate potranno essere costruiti altri sette edifici tra cui tre come questo. Uno è previsto a cavallo di via Muccini
Il rispetto degli accordi avrebbe dovuto essere garantito (almeno secondo quanto previsto nella convenzione) da una fideiussione (di cui ci è stato consegnato soltanto il frontespizio) pari ad almeno il 50% dell’importo finanziato. La validità della fideiussione è stata prevista fino alla fine dei lavori, così come previsti dal cronoprogramma (900 giorni dall’inizio) incrementata di 360 giorni. In definitiva se i lavori sono iniziati il 25/7/2011 la fideiussione sarebbe scaduta dopo circa 3 anni e mezzo quindi nel maggio 2015.
Il provvedimento di proroga assume allora altre valenze che sarebbe bene chiarire e pone almeno quattro interrogativi a cui bisognerebbe dare al più presto una risposta:
1) Perché sono stati prorogati i permessi di costruire anche se essi erano ormai decaduti.
2) Perché l’ufficio tecnico all’interno di un atto di natura esclusivamente edilizia come una banale proroga di un’autorizzazione edilizia ha tirato in ballo una affatto diversa questione che riguarda la costruzione di alloggi a canone agevolato regolata da tutt’altre norme e da altri accordi tra PA e privato.
3) Ma soprattutto quale è il legittimo potere esercitato dall’ufficio tecnico del Comune di Sarzana con cui nella stessa determina di proroga ha autorizzato la realizzazione di soli 18 alloggi entro il termine prorogato, quando il privato si è obbligato in convenzione a costruirne ben 33 ed ha ricevuto per tale motivo quasi un milione di euro, lasciando così intendere che, se le cooperative non ricevessero ulteriori proroghe per la realizzazione degli edifici lato sud e non riuscissero a portare a termine l’intervento, 18 alloggi sarebbero del tutto sufficienti.
4) E ancora perché se non è stato rispettato l’obbligo della consegna dei 33 alloggi l’ufficio tecnico del comune non ha provveduto a richiedere la restituzione di un milione di euro elargiti ovvero perché non ha escusso la fideiussione recuperando i soldi elargiti sino ad ora inutilmente.
Attendiamo risposte dalla nuova amministrazione e dalla Regione sia in merito alla legittimità delle proroghe, sia in merito alla riduzione degli alloggi sociali previsti dalla convenzione”.
