Sarzana, che Botta!

Articolo di Carlo Ruocco

Il fallimento della gara pubblica per l’area di piazza Terzi scrive la parola fine sui giochetti di “finanza creativa” dell’Amministrazione guidata per otto anni da Massimo Caleo e smaschera il bluff dei valori immobiliari gonfiati per far quadrare i conti disastrati del Comune. Per il nuovo sindaco Alessio Cavarra è una brutta gatta da pelare.
Per il Comitato Sarzana, che botta! c’ è la soddisfazione (magrissima) di poter dire: ve l’avevamo detto che era un piano sproporzionato, megalomane, redatto nell’unico interesse delle Cooperative. Resta l’amarezza per il Comitato e i cittadini di non essere stati ascoltati e di non essere riusciti a fermarlo.

Massimo Caleo, sindaco dal 2005 al 2013

Per la città è un danno enorme. Un danno urbanistico, innanzitutto: i palazzi di mattoni rossi di via Muccini faranno perdere identità a quella parte di città. Quell’area è destinata al caos da traffico ancor più di ora, perché non vi è previsto nessun nuovo parcheggio pubblico. Un danno economico. I conti del Comune sono sempre più in rosso e non ci sono i quattrini per fare le opere pubbliche previste tra via Muccini e la ferrovia: i parcheggi, le strade, completare la pista ciclabile, realizzare le modestissime aree verdi.
Le origini del disastro
Proviamo a ricostruire in veloce sintesi la genesi di questo sconquasso urbanistico e finanziario.

Due le cause concorrenti: la megalomania e l’insipienza finanziaria.
Solo amministratori megalomani potevano concepire una colata di cemento per uffici pubblici e privati in piazza Terzi: la famosa piazza coperta firmata da Mario Botta (due palazzi di sessanta metri ciascuno, alti quattro piani destinati a servizi pubblici, gestiti anche da privati) e la “stecca” di due piani lunga 95 metri (la famosa torre di 65 metri sdraiata) tutta destinata a terziario privato, cioè uffici. Il piano terra destinato ad attività commerciali.
La balla della crisi del mercato
Caleo e il suo fedele vice Roberto Bottiglioni non ci vengano a raccontare che la gara è andata deserta per la crisi del mercato immobiliare. I più qualificati agenti immobiliari sarzanesi ci dicevano – nel 2012 – che da almeno dieci anni il mercato degli uffici a Sarzana era asfittico. Nel 2009 anno di adozione del Piano Botta la crisi del commercio era già palese. Certamente non richiedeva altri 11 mila metri quadrati di superfici commerciali. Ma l’amministrazione Caleo pensava in grande. Diceva che andava colta l’imperdibile opportunità della decisione di Unieco di investire a Sarzana. Con gli oneri di urbanizzazione (circa undici milioni di euro) e qualche ricco finanziamento regionale avrebbero  realizzato tutte le faraoniche opere pubbliche.
Il crac della società comunale Sarzana Patrimonio
La giunta Caleo dimenticava l’operazione di “finanza creativa” ideata nel 2007: la costituzione della società immobiliare Sarzana Patrimonio alla quale vendere fittiziamente i beni comunali per ottenere denaro fresco dalla Carispe. Una triangolazione: non potendo il comune indebitarsi, fa indebitare la società e incassa i denari della vendita fittizia di piazza Terzi e Tavolara. Cinque milioni entrarono nelle casse comunali. Ma i debiti vanno pagati, altrimenti gli interessi corrono. Dal 2007 tra capitale e interessi il debito è salito a 6 milioni e mezzo.
Gli oneri di urbanizzazione “distratti” per evitare il crac di Sarzana Patrimonio
Nel 2012 l’Amministrazione Caleo decide di riacquistare i beni della sua società immobiliare e di coprire il “buco”. Ma non ha euro in cassa. Ecco la grande idea: rinegoziare la convenzione con le cooperative. Non vuole più il parcheggio, le strade, insomma le opere pubbliche a scomputo. Vuole incassare i denari degli oneri di urbanizzazione. Sei milioni sono entrati nelle casse comunali tra febbraio e novembre 2013. Gli altri 639 mila euro entreranno nel novembre 2014. Banca Carispe è soddisfatta. Ma le opere pubbliche del Piano Botta in piazza Terzi come si finanziano?

Il sottopasso di via Murello: lavori in corso, ma la strada non si può fare. Mancano i denari per rilevare l'area ferroviaria

Il Comune deve investire in opere pubbliche. Con quali soldi?
L’allargamento del sottopasso di via Murello e la nuova viabilità vengono finanziati con 4 milioni di euro della Regione (fondi europei). Ma occorre che il Comune compri il terreno delle Ferrovie dello Stato, le case dei ferrovieri, il capannone che affaccia su piazza Terzi, un’area della Coop I° Maggio. Occorrono quattro milioni e cinquecentomila euro. Dove trovarli?
Ecco la grande idea: un bando di gara per vendere piazza Terzi, ex mercato, l’attuale piazzale degli autobus, il terreno sottostante. Chi compra può costruire e tenersi i proventi del palazzo pentagonale, previsto a ridosso della ferrovia (circa quindici appartamenti residenziali),  tutti i fondi commerciali e la marea di uffici. Deve però costruire e cedere al Comune i palazzi dei servizi pubblici e il parcheggio sotterraneo di 470 posti. Per allettare gli acquirenti il Comune (grande ideatore l’ingegner Franco Talevi) mette in permuta sul piatto della gara una serie di immobili comunali.
Allegra valutazione del patrimonio pubblico
La valutazione “di mercato” è contenuta nella perizia dell’ingegner Rocca. E’ del 2010. Il mercato a Sarzana mostra già segni di cedimento. La valutazione appare esagerata. Si tratta di beni che hanno bisogno di ristrutturazione. Locali vigili urbani e anagrafe €. 3.400 al mq: totale 2.482.000; Commissariato Polizia € 3.600 al mq.: totale 1.665.000.
Le aree edificabili di piazza Terzi e dintorni vengono valutate in base al presunto valore al metro quadro degli immobili che vi potranno essere realizzati. L’ingegner Rocca ipotizza un valore di €. 4.500 a mq per terziario e commerciale e di €. 4.000 a mq per il residenziale. Il flop della gara ha fatto giustizia delle barzellette.
E ora povero sindaco Cavarra !
Le ferrovie pretendono che il Comune onori l’impegno ad acquistare le aree. Occorre un milione e mezzo di euro. Gli standard dei parcheggi vanno rispettati. Talevi disse: faremo un parcheggio a raso.  Occorrono circa dodicimila metri quadrati. E i fondi FAS della pista ciclabile, che non viene completata, vanno restituiti? E i fondi FAS della nuova viabilità? L’Europa chiude tre occhi? Insomma un’eredità pesante per il nuovo sindaco. E la domanda: chi paga?